政策利好刺激購房者意愿

3月5日,十四屆全國人大三次會(huì)議在京開幕,《政府工作報(bào)告》指出:實(shí)施適度寬松的貨幣政策,適時(shí)降準(zhǔn)降息,保持流動(dòng)性充裕,更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展。

合肥鏈家的金牌經(jīng)紀(jì)人洪鑫最近對(duì)合肥樓市有清晰的感知,從業(yè)10年以來,經(jīng)歷了合肥樓市的爆發(fā)、震蕩、調(diào)整,“目前進(jìn)入了一個(gè)企穩(wěn)回調(diào)的周期”。

合肥本地市民李青(化名)先生和齊悅女士在上個(gè)月剛剛辦完首付和銀行按揭,已經(jīng)兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看房3年的他們?nèi)缭高x到了自己心儀的房型,“房子總之是要置換改善的,雖然自我感覺不是最好的時(shí)機(jī),但目前的政策確實(shí)相對(duì)有利”。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示,2025年2月合肥新房成交1306套房源,同比上漲了68.5%;成交面積17.2萬m^2,同比上漲了61.6%。市場(chǎng)在逐步企穩(wěn)中迎來“小陽春”。

對(duì)于樓市來說,2024年毫無疑問是個(gè)“政策年”。

自2015年加入鏈家,洪鑫如今已成為貝殼平臺(tái)上合肥1.2萬名房產(chǎn)中介中的佼佼者,是合肥僅有的7名M10級(jí)別的金牌中介之一。

“由于政策的密集出臺(tái),市場(chǎng)刺激效應(yīng)明顯,2024年我感覺上半年和下半年完全不是一個(gè)狀態(tài)”,洪鑫對(duì)元新聞?dòng)浾哒f。

洪鑫口中提到的“上下半年”,有兩個(gè)明顯的政策信號(hào)。一是2024年5月15日至17日的樓市新政,二是2024年9月24日至26日,中央定調(diào)“止跌回穩(wěn)”,央行三箭齊發(fā)穩(wěn)樓市相關(guān)政策。

這其中,最具代表性的當(dāng)屬合肥樓市“新政十條”。

2024年5月15日,合肥市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知》,涉及購房補(bǔ)貼、優(yōu)化銷售政策、支持“賣舊買新”等十項(xiàng)措施。

具體來看,2024年5月15日起至2025年5月14日,凡在合肥市新購買新建商品住房的購房人,給予總房?jī)r(jià)1%的購房補(bǔ)貼;二孩及以上的本市戶籍家庭新購買新建商品住房的,給予總房?jī)r(jià)1.5%的購房補(bǔ)貼;新市民、進(jìn)城農(nóng)民、城市公共服務(wù)人員新購買新建商品住房的,給予總房?jī)r(jià)2%的購房補(bǔ)貼。單套補(bǔ)貼最高不超過10萬元。

該政策的出臺(tái),被視為拯救合肥樓市低迷的強(qiáng)心劑。尤其是在購房補(bǔ)貼、支持“賣舊買新”、推廣使用房票安置以及優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方面,機(jī)制更加靈活,使得市場(chǎng)擁有更加客觀的操作和反彈空間。

“當(dāng)時(shí)我?guī)Э吹囊唤M客戶,是這組政策的首撥獲益者”,洪鑫介紹,來自阜陽的張先生(1994年出生)是落戶在濱湖的新合肥市民,在合肥從事IT行業(yè)的他收入不菲,名下在濱湖和新站區(qū)各擁有一套住房。“其中新站區(qū)的住房是他早年買來投資用的,濱湖的房產(chǎn)是用來自住的”,隨著年齡增長(zhǎng)和孩子的出生,他于去年上半年開始考慮用新站區(qū)的房產(chǎn)進(jìn)行置換改善。

“張先生在新站區(qū)的房子屬于小三居戶型,面積不大,一直掛價(jià)150萬,但是很長(zhǎng)時(shí)間都賣不出去”,洪鑫說,由于該房源屬于合肥市十年前建設(shè)的一代型產(chǎn)品,各方面配置標(biāo)準(zhǔn)如今已經(jīng)落后于市場(chǎng)主流,加之高出市場(chǎng)預(yù)期的售價(jià),導(dǎo)致無人問津?qū)崒僬Ｇ闆r。

“通過一段時(shí)間的帶看,張先生后來相中了位于包河區(qū)淝河板塊的招商·四季臻邸樓盤,但是他當(dāng)時(shí)房子未能出售,手頭缺少首付的資金”,洪鑫介紹。

招商·四季臻邸定位剛需改善型樓盤,銷售均價(jià)21000元/㎡左右,主力戶型分為兩檔,面積106㎡、119㎡的三室戶型,面積129㎡、144㎡、167㎡、188㎡的四室戶型。

“張先生選中了119㎡的戶型,非常適合三口之家居住”,洪鑫說,“也正是合肥新政出臺(tái)后,其中的‘賣舊買新’政策正好可解張先生的燃眉之急。”

類似張先生這樣的客戶群體,如果其有舊房在售,政策允許他現(xiàn)在新樓盤支付訂金,如果三個(gè)月內(nèi)舊房未能成功出售,則開發(fā)商必須向客戶返還該筆訂金。

“張先生在這種政策下支付了訂金,同時(shí)也在選中新房的心理驅(qū)使下,主動(dòng)下調(diào)了他舊房的掛價(jià)”,洪鑫說,“最終舊房以130萬元的價(jià)格成交,雖然低于客戶的心理預(yù)期,但是政策提供的緩沖期確實(shí)明顯刺激了張先生這類群體的購房意愿。”

二手房成市場(chǎng)主導(dǎo)

李青先生上個(gè)月接到樓盤置業(yè)顧問的通知,順利辦理了首付和銀行按揭。他和妻子從三年前開始不斷關(guān)注合肥市場(chǎng)上的新樓盤,期待合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行置換。

“手上目前擁有兩套自住住房,其中一套是老城區(qū)坐擁南門小學(xué)、四十五中優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的學(xué)區(qū)房”,李青介紹,由于孩子兩年前已經(jīng)升入高中,他們也開始考慮將居住條件相對(duì)較差的學(xué)區(qū)房置換成更加舒適的大平層或者底層復(fù)式產(chǎn)品。

“最早開始關(guān)注的是合肥市十五里河片區(qū)的一處樓盤的底層復(fù)式,當(dāng)時(shí)對(duì)那里公園式鬧中取靜的環(huán)境十分中意,而且底層復(fù)式也意味著有更充裕的個(gè)性化DIY空間。”

當(dāng)時(shí)合肥二手房交易市場(chǎng)開始下行走低,房?jī)r(jià)下跌使得李青遲遲不能做出決定。

在陸續(xù)看房近三年后,2024年下半年,李青夫婦這樣的改善群體開始陸續(xù)在政策刺激下,“堅(jiān)定”上車。

2024年5月上旬,合肥發(fā)布《優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知》,對(duì)容積率計(jì)算規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。

這也就是所謂的合肥“新計(jì)容”產(chǎn)品,其帶給購房者最直觀的變化就是飽受詬病的公攤面積大大縮減,得房率大幅提升,意味著購房者花同樣的錢,可以買到更大的實(shí)用面積,得房率最高90%~100%。

位于包河區(qū)龍川路上的保利·龍川臻悅就是首批投放于市場(chǎng)的“新計(jì)容”產(chǎn)品之一,李青先生的置業(yè)顧問劉同慶向元新聞?dòng)浾呓榻B說,李青先生于去年11月首次到訪項(xiàng)目,“當(dāng)時(shí)合肥市場(chǎng)‘新計(jì)容’的主力樓盤項(xiàng)目主要有四個(gè),其中中海悅府一期、天阜壹號(hào)前期主力戶型基本售罄,四川·邦泰璟和朗月是該房企新近進(jìn)入合肥市場(chǎng),其產(chǎn)品力和知名度方面要相對(duì)弱勢(shì)一些。”

該樓盤定位純改善型項(xiàng)目,其主力在售戶型為140㎡、156㎡、168㎡以及188㎡的四室大戶型,以洋房和小高層為主,銷售均價(jià)25000元/㎡。

該項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人喻小平向元新聞?dòng)浾呓榻B,該項(xiàng)目一期自2024年10月7日開盤后,僅用30多天就實(shí)現(xiàn)了全部清盤。春節(jié)后,該項(xiàng)目日均到訪客戶超過百組,日均成交5套左右。

劉同慶介紹說,“李青先生的需求非常明確,通過老城區(qū)學(xué)區(qū)房來置換高品質(zhì)的大平層,而對(duì)看房經(jīng)驗(yàn)豐富的他來說,如今的‘新計(jì)容’超高的得房率無疑是最吸引他的點(diǎn)。”

李青選中的戶型是168㎡的洋房產(chǎn)品,房屋總價(jià)480萬元左右。在該戶型的產(chǎn)品簡(jiǎn)介中顯示,實(shí)際得房率達(dá)到了95%。

作為合肥“新計(jì)容”新規(guī)發(fā)布后首個(gè)入市產(chǎn)品,保利·龍川臻悅前期受到了購房者高度的關(guān)注,去年8月份首批購房業(yè)主均需驗(yàn)資才能獲得購房資格,其中168㎡戶型當(dāng)時(shí)需要驗(yàn)資100萬元。

去年12月15日,在二期首開當(dāng)天,李青夫婦早早來到售樓部,這里已經(jīng)擠滿了前來選房的購房者。“二期不需要驗(yàn)資,但我們?nèi)匀幌ＭM最大努力選到最滿意的房號(hào)”,李青說,隨著年齡增長(zhǎng)和孩子即將外出就讀大學(xué),這次換房也許就是最后一次,“就當(dāng)是用來養(yǎng)老的,各方面都要達(dá)到心理預(yù)期”。

根據(jù)合肥貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2024年合肥二手房全年成交27883套,比2023年略高,新房成交10533套(數(shù)據(jù)僅代表貝殼平臺(tái)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù))。而根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,合肥市區(qū)2024年全年共網(wǎng)簽20792套新房,月均1733套。

“從我們的銷售占比上來看,目前合肥主要的新房產(chǎn)品都集中于140㎡起步的大戶型,而改善型群體是當(dāng)之無愧的市場(chǎng)主力”,洪鑫介紹,目前合肥市場(chǎng)二手房交易是主導(dǎo),“總體成交占比在七成左右”。

客戶看房積極性增強(qiáng)

合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局總經(jīng)濟(jì)師周明龍向元新聞?dòng)浾咛峁┑臄?shù)據(jù)顯示,2024年1-12月,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資(住宅)1284.23億元,同比增長(zhǎng)7.2%。其中,住宅銷售面積793.88萬㎡,同比下降15.3%;住宅待售面積105.11萬㎡,同比增長(zhǎng)27.1%。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布報(bào)告稱,預(yù)計(jì)2025年上半年樓市止跌基本可以完成,而下半年或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。預(yù)期2025年將有8個(gè)城市成交規(guī)模率先回穩(wěn),這8個(gè)城市分別為:杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。

克而瑞提示,合肥主要基于低庫存現(xiàn)狀,只要銷售好轉(zhuǎn),市場(chǎng)便能迅速恢復(fù),潛力較大。同時(shí),由于個(gè)人住房貸款首付比例與利率都處于歷史低位,房?jī)r(jià)偏高的問題已得到明顯改善,這有助于居民住房剛需與改善性需求得到進(jìn)一步釋放。

今年春節(jié)后,合肥樓市在傳統(tǒng)銷售旺季“金三銀四”到來前,提前出現(xiàn)“小陽春”跡象。

根據(jù)合肥貝殼研究院數(shù)據(jù),春節(jié)后第一周(2月10日至2月16日),合肥貝殼二手住宅市場(chǎng)成交環(huán)比大幅上漲102.1%;第二周(2月17日至2月23日)繼續(xù)表現(xiàn)強(qiáng)勁,環(huán)比上漲23.3%,成交量再創(chuàng)新高。

合肥貝殼研究院院長(zhǎng)余路晴表示,成交上漲主要受兩方面因素推動(dòng):首先,春節(jié)前樓市利好政策持續(xù)釋放,例如“商轉(zhuǎn)公”等政策的落地,在節(jié)后繼續(xù)發(fā)揮積極作用,提振了市場(chǎng)信心;其次,節(jié)前積壓的部分購房需求在節(jié)后集中釋放,疊加即將到來的“金三銀四”傳統(tǒng)旺季,進(jìn)一步推動(dòng)了市場(chǎng)活躍度的提升。

從掛牌走勢(shì)來看,樓市“小陽春”臨近,業(yè)主掛牌積極性高漲,新增掛牌量連續(xù)三周環(huán)比上漲,且創(chuàng)下近十周新高;與此同時(shí),掛牌均價(jià)也呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì),反映出業(yè)主對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期正在逐步回升。客戶預(yù)期方面,新增帶看與客源指標(biāo)雙雙上漲,客戶看房積極性增強(qiáng),成交轉(zhuǎn)化難度降低,隨著傳統(tǒng)銷售旺季的臨近,后續(xù)市場(chǎng)有望繼續(xù)增長(zhǎng)。

對(duì)于當(dāng)前合肥樓市未來的發(fā)展趨勢(shì),2025年是否適合“上車”買房?元新聞?dòng)浾咭舱?qǐng)DeepSeek進(jìn)行了作答:

“如果你是剛需或改善型購房者,且市場(chǎng)條件較為穩(wěn)定,2025年可能是一個(gè)不錯(cuò)的入市時(shí)機(jī)。但如果是投資需求,則需要更加謹(jǐn)慎,充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策限制。”

元新聞 戚飛